La vente à terme

Caractéristique La vente à terme est une autre forme de viager. Elle se distingue de ce dernier par la limitation dans le temps du paiement des mensualités. Ainsi, alors que les mensualités du viager doivent être versées jusqu’au décès du vendeur, les mensualités dans une vente à terme sont généralement limitées à 10 ou 15 ans.

Cette limitation dépend évidemment de l’âge du vendeur ainsi que de l’importance de la valeur du bien vendu. Le vendeur bénéficie comme pour le viager d’un droit d’usage et d’habitation sa vie durant.

Fiscalité

Conformément à la législation en matière de taxation des plus values, le régime général autorise une exonération intégrale des résidences principales. Situation dans laquelle se trouvent la plupart des vendeurs de vente à terme occupée. D’autre part, à la différence de la rente viagère qui est imposable, les mensualités d’une vente à terme sont exonérées d’impôts, celles-ci n’étant pas considérées par l’administration fiscale comme revenus fonciers.

Indexation

Les mensualités résultant d’une vente à terme sont indexées en fonction des variations de l’indice INSEEde la Construction, ce qui assure une indexation élevée et progressive puisque indexée sur les matières premières, (fer, cuivre, zinc, ect). Les calculs de cette indexation sont gracieusement pris en charge par la société Viagers Lapous.

Charges et travaux

La vente d’un bien en vente à terme implique dès la signature de l’acte, un transfert de propriété ; à ce titre, le vendeur n’a plus à assumer les charges souvent importantes résultant des grosses réparations de l’immeuble et du paiement de la taxe foncière. En revanche, la taxe d’habitation et les charges locatives lui incombe en totalité.

Garantie

Les garanties sont les mêmes que pour le viager : une hypothèque de premier rang assortie d'un privilège de vendeur et d'une action résolutoire, ce qui permet en cas de non paiement de la mensualité par l'acheteur, d'annuler la vente et de permettre au vendeur de récupérer la pleine propriété de son bien.

Psychologies vendeurs

Nous sommes confrontés aujourd’hui à une demande croissante de retraités âgés de 65 à 75 ans qui nous sollicitent pour vendre leur bien en viager et ce afin d’améliorer leur niveau de vie.

Or, il nous est impossible d’accéder à leur demande compte tenu de leur jeune âge. En effet aucun acquéreur n’est prêt à payer une rente viagère pendant plus de quinze ans.

Pour ce type de personnes, la vente à terme avec limitation à 10 ou 15 ans de mensualités est la seule solution aujourd’hui.

Cette forme de vente, qui bénéficie des mêmes garanties que le viager, lui ressemble pour le droit exclusif d’usage et d’habitation aussi consenti à vie pour le vendeur. Mais elle lui permet surtout d’obtenir des mensualités plus importantes car limitées dans le temps. Ces dernières sont reversées aux héritiers en cas de décès prématuré.

Psychologies acheteurs

Je pense que l’effet cumulé des trois facteurs – l’allongement de la durée de vie, l’augmentation du coût de la vie, la baisse du niveau des retraites - devrait contribuer à susciter un intérêt grandissant pour les acquisitions en vente à terme. Bénéficiant par ailleurs d’un avantage psychologique dans la mesure où elle ne suppose aucune spéculation sur la vie du vendeur, la vente à terme me parait appelée à un bel avenir.

Il peut planifier son investissement immobilier puisqu’il connaît dès l’acquisition son coût de revient. Le délai de paiement d’une vente à terme peut varier entre dix et vingt ans. Chaque situation dépend essentiellement de l’âge des vendeurs. L’investisseur ne prend aucun risque même si le vendeur vit longtemps. Le terme du paiement étant connu par celui-ci. il s’agit en fait d’une vente à crédit, sans aucune contrainte particulière, en dehors du paiement.