Le contrat d'une vente en viager

Le contrat d’une vente en viager doit comporter huit parties :

1 – L’état civil complet du Vendeur.
2 – L’état civil complet de l’Acquéreur.
3 – La mention « Mr X vend à Mr Y, qui accepte ».
4 – La désignation détaillée du bien vendu.
5 – L’énonciation du prix et des conditions de paiement.
6 – Une clause d’indexation de la rente.
7 – Une clause résolutoire, susceptible d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
8 – Une clause (dite de réquisition) demandant au Conservateur des Hypothèques d’inscrire au profit des Crédirentiers une hypothèque avec privilège afin de rendre impossible à l’Acquéreur un emprunt ou la revente dans d’autres conditions que celles de l’acte d’origine.
Tout le reste de l’acte est constitué de l’origine de propriété, du rappel des lois et usage en matière immobilière, de l’énonciation des obligations réciproques des parties…mais tout cela pourrait ne pas figurer sans que pour autant l’acte soit nul.

Quelques articles du Code Civil:

Article 1591 - Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Article 1654 - Si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Article 1656 – S’il a été stipulé, lors de la vente d’immeuble, que faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente sera résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

De l’aléa
Article 1964 – Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertain.

Du contrat de rente viagère
Article 1968 - La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, pour une chose mobilière appréciable ou pour un immeuble.

Article 1971 – La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en reçoit le prix, soit sur la tête d’un tiers qui n’a aucun droit d’en jouir.

Article 1972 – Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.

Article 1975 – Ne produit aucun effet le contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la signature du contrat.

Article 1976 – La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Article 1978 – Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné. Il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir sur le produit de la vente l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.

Article 1979 – Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente en offrant de rembourser le capital et en renonçant à la répétition des arrérages payés. Il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelque soit la durée de la vie de ces personnes et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.

De l’usage et de l’habitation
Article 627 – L’usager et celui qui a un droit d’habitation doit en jouir en bon père de famille.

Article 631 – L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

Viager nul ou douteux
Sont frappés de nullité dès leur naissance :
Les contrats de vente en viager dans lesquels la rente viagère est égale ou inférieure au revenu ou à la valeur locative du bien vendu.

Clause de nullité : prix non réel ; absence d’aléa.
Les contrats de vente en viager dans lesquels la durée du paiement de la rente est limitée à un certain nombre d’années.

Clause de nullité : aléa très réduit, pacte sur succession future.
Dans ce cas, le contrat n’est pas annulé, mais considéré comme une vente à crédit et les arrérages sont dus après la mort du crédirentier jusqu’au terme fixé.
Les contrats de vente en viager passés entre un crédirentier très malade, dont les jours sont comptés (par exemple cancer inopérable) ; situation connue du débirentier.

Clause de nullité : absence d’aléa.
Les contrats de vente en viager suivis du décès du crédirentier dans les 21 jours de la signature du contrat, causé par une maladie contractée avant la signature (article 1975 du Code Civil).

Clause de nullité : absence d’aléa
Les ventes en viager consenties à une personne notoirement insolvable.
Ces ventes-là ne sont pas nulles dès leur naissance, mais peuvent être annulées à la demande d’un tiers (un héritier par exemple)

Cause de l’annulation l Vente fictive.

Observations

Les rentes viagères peuvent être payées pendant la vie d’une ou plusieurs personnes ; elles peuvent être réduites ou non en cours de contrat si cela a été prévu ; mais en général, pour les couples (mari et femme), elles sont dites « réversibles ».
Dans ce cas, le taux de rente pratiqué est inférieur à celui que recevrait la plus jeune tête. Pourquoi ?
Parce que, si la plus jeune tête décède prématurément, il reste la plus âgée… et la rente continue à être servie. La présence de cette tête plus âgée est donc un risque supplémentaire en comparaison avec un contrat viager ne comportant que la plus jeune tête, seule.
Enfin, lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite.

Quelques réflexions

LES STATISTIQUES ACTUELLES DE L’INSEE qui concernent les tables de mortalité sont faites sur l’ensemble du pays, sans discrimination socio-professionnelle ; c'est-à-dire que le mineur de fond des houillères du Nord est supposé bénéficier d’une espérance de vie identique au montagnard de Haute-Savoie, ce qui, bien entendu est faux.
Pour établir des tables de mortalité justes, il faudrait les établir région par région, profession par profession…mais est-il souhaitable de pousser les investigations aussi loin ?

Nue-propriété et usufruit

La toute propriété (ou pleine propriété) est constituée de la nue-propriété et de l’usufruit. Il s’ensuit que si l’on établit la valeur de la nue-propriété, on a, par différence avec celle de la toute-propriété, celle de l’usufruit et vice-versa.

La Vocabulaire

Comme toute spécialité, le viager dispose d’un vocabulaire qui lui est propre. En voici les termes principaux :

Toute (ou pleine) propriété : Propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte.

Nue-propriété : Propriété nue sans la jouissance.

Usufruit : Droit d’usage, d’habitation et de récolte des fruits.

Droit d’usage et d’habitation : Droit d’habiter personnellement sa vie durant.
C’est un usufruit restreint, en ce sens que son bénéficiaire ne peut permettre à sa famille ni aux gens à son service de bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation, ni de consentir une quelconque location, son droit restant strictement personnel.
Il n’a aucune charge à supporter autre que celles d’un locataire ordinaire.
Le droit d’usage et d’habitation est personnel, n’est pas cessible et disparaît par l’abandon ou le décès de son bénéficiaire.

Crédirentier : Celui qui reçoit la rente, à qui elle est due.

Débirentier : Celui qui doit en assurer le paiement.

Clause résolutoire : Clause permettant d’annuler la vente dans certains cas.
C’est avec la clause d’indexation de la rente, la clause la plus importante d’un contrat de vente en viager. C’est de sa rédaction que dépend, en cas de défaillance du débirentier, le sort du Crédirentier.
Comme son nom l’indique, elle entraîne la résolution de la vente (c'est-à-dire son annulation) en cas de cessation du paiement de la rente par le Débirentier, ou encore en cas d’inexécution par ce dernier des charges de la vente.

Indexation : Révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat.
Jusqu’en 1936, l’inflation était faible et les rentes viagères n’étaient pas indexées.
Par la suite, et plus particulièrement à partir de 1940, les prix montèrent et les Crédirentiers virent leur pouvoir d’achat diminuer sensiblement.
En 1949, la création de l’INSEE remédia à cette injustice en étudiant les variations des coûts.
De là naquit l’indice du coût de la vie, qui est publié chaque mois par l’INSEE et qui est utilisé pour le calcul de la réévaluation des rentes.
En cas de non publication de cet indice, un indice de remplacement serait choisi par un expert.

Tête : Personne qui reçoit une rente viagère ou pendant la vie de laquelle une rente viagère est payée à un tiers (article 1971 du Code Civil).