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Hervé Lapous est depuis longtemps reconnu auprès des médias comme un expert en viager.

La vente à terme ou le viager moderne (La Voix du Retraité n° 1188 – juin/juillet 2008)

par Guy Deluchey
Avec l’augmentation de l’espérance de vie, certains avaient peut-être enterré un peu trop vite le bon viager. Non seulement il n’est pas mort, mais, depuis la naissance de sa sœur jumelle, la vente à terme, il connaît même une nouvelle jeunesse. Enquête auprès d’un spécialiste chevronné…

Cela se passait dans les cam¬pagnes les plus pauvres et dans une époque où le système de la retraite n’avait pas été inventé – avant la loi du 2 juin 1850 qui instaure la première « Caisse Nationale de Retraite des Fonctionnaires » et avant celle de 1910 qui institue la première « Retraite Ouvrière et Paysanne ». Les notaires ruraux de l’époque sont les premiers témoins de la misère qui s’abat sur un grand nombre de personnes âgées, souvent propriétaires d’une maison qu’elles ont bâti elles-mêmes, mais démunies d’argent, et de force pour continuer à travailler. Les officiers ministériels ont alors l’idée de réunir un vendeur et un acheteur : l’acheteur, évidemment plus jeune, deviendra propriétaire du bien du vendeur à la mort de celui-ci, en échange de quoi il lui assurera jusqu’à la fin de ses jours la nourriture et les soins. Il n’était pas encore question d’argent, on appelait cela la « Rente Alimentaire ». Rapidement, car les exemples de non respect des règles sont nombreux, le système s’officialise. Pour donner naissance au viager (du vieux français « viage » qui ‘signifie durée de vie), forme de vente immobilière qui permet à une personne âgée de céder son bien en conservant le plus souvent le droit de continuer à y vivre, contre un capital initial et facultatif appelé « Bouquet », suivi de versements réguliers qui auront cours tant que le vendeur est en vie, ce qui constitue la « Rente Viagère ». La formule connaîtra un réel succès dans les périodes d’après guerres, à une époque où l’on vivait beaucoup moins vieux que maintenant et où l’on risquait fort de toucher au terme de sa vie peu de temps après ses 60 ou ses 65 ans ! Les choses ont bien changé. A l’âge où l’on part officiellement en retraite, de nos jours, l’espérance de vie dépasse largement une bonne vingtaine d’années – et nous gagnons, nous disent les statistiques, trois mois par année d’existence. Bien difficile, dans ces conditions, de conclure un bon vieux viager comme on le faisait à l’origine, c’est-à-dire aux mêmes âges qu’autrefois, aucun acheteur n’acceptant de verser une rente viagère, à plus forte raison sur deux têtes, à un vendeur qui risque de vivre encore très longtemps !

Pour l’anecdote, rappelons que ce fut le sujet du film de Pierre Tchernia, réalisé en 1972 et tout simplement intitulé « Le Viager » : dans les années 1930, le docteur Galipeau (Michel Galabru), persuadé qu’un de ses patients âgé de 59 ans, Louis Martinet (Michel Serrault) n’a plus que deux ans à vivre, fait acheter en viager à son frère Emile (Jean-Pierre Darras), la maison que Martinet possède à Saint-Tropez. On devine la suite, même si on n’a pas vu le film : Martinet, revigoré par le soleil du midi, retrouve une seconde jeunesse et s’éternise sur notre bonne vieille terre… Et pour l’anecdote encore, remémorons nous l’histoire récente et vraie de Jeanne Calment, qui mourut à 122 ans en 1997, trente-deux ans après avoir vendu, en 1965, sa maison en viager … à son notaire (heureusement avec un droit d’usage ce qui permettait à ce dernier de louer le bien acquis). Lequel notaire quitta notre monde en 1995, soit deux ans avant sa vendeuse et après trente ans de rente viagère !

Une proposition innovante

II ne faut pas en conclure pour autant que le viager ancienne formule, bien qu’il ait toujours souffert d’une connotation « tristounette » parce qu’il donne parfois l’impression que l’acheteur spécule sur la mort du vendeur, ait cessé d’exister. Il continue bel et bien à se pratiquer, à la seule différence qu’il concerne aujourd’hui des sujets plus âgés – non plus 60 ou 65 ans, mais plutôt 75 ou 80 ans – en raison, précisément de l’allongement continuel de l’espérance de vie. Et il conserve tous ses avantages : plus de revenus dans la mesure où la rente viagère est indexée sur l’indice INSEE de la consommation ; moins de charges parce que la vente d’un bien en viager implique, dès la signature de l’acte, un transfert de propriété et qu’à ce titre le vendeur, qui ne paie plus la taxe foncière, n’a plus à assumer les charges résultant des grosses réparations de l’immeuble ou de la maison individuelle ( la taxe d’habitation revenant au vendeur, devenu occupant non propriétaire) ; moins d’impôts également puisque les personnes de plus de 69 ans bénéficient d’un abattement fiscal de 70 % pour la déclaration de la rente viagère ; plus de sécurité enfin parce que les vrais spécialistes du viager (attention : certains professionnels de l’immobilier proposent la formule mais sont loin de la maîtriser) prévoient une inscription hypothécaire de premier rang qui permet d’annuler la vente en cas de non paiement de la rente viagère. Cela étant dit, il faut reconnaître objectivement qu’une des pierres d’achoppement du viager classique reste la non transmission du bien vendu aux héritiers, ce qui compte énormément dans un pays où l’on est traditionnellement et viscéralement attaché à la notion du « laisser quelque chose aux enfants ». C’est une des raisons qui a incité, il y a une trentaine d’années, le spécialiste du viager Hervé Lapous, aujourd’hui 53 ans, sur le marché depuis 1975, à pratiquer et à faire connaître à sa clientèle une formule mieux adaptée à notre époque, baptisée « vente à terme ». Différence importante avec le viager classique : la vente à terme est limitée dans le temps, généralement dix ou quinze ans, ce qui permet à l’acheteur d’être précisément fixé au départ sur les modalités et l’importance de son investissement et au vendeur d’obtenir une rente suffisante au regard de ses besoins immédiats. Pour autant, le vendeur dispose d’un droit d’occupation à vie, même quand la période de versement des mensualités de vente est terminée ; de plus, si le vendeur décède avant le terme des paiements, ce sont les héritiers qui percevront les mensualités jusqu’à extinction de la période prévue. Autre différence notable avec le viager classique : les revenus générés par les versements mensuels de l’acheteur ne sont pas imposés dans la mesure où l’administration fiscale ne les considère pas comme un revenu foncier et qu’ils entrent dans le cadre de la législation des plus-values, laquelle autorise une exonération intégrale pour les résidences principales.

Démonstration par l’exemple

Supposons que vous soyez propriétaire d’un pavillon dont la valeur est estimée à 450 000 euros. Vous êtes âgé de 70 ans, votre femme compte 68 prin¬temps. Pour calculer ce que vous pouvez attendre de votre bien en le vendant à terme, on défalquera d’abord du prix estimé de votre pavillon une somme de 330 000 .Ce chiffre ne tombe pas du ciel. Issu d’un barème très professionnel, il se base notamment sur la valeur locative de votre bien et sur votre espérance de vie. Reste une somme de 120 000 qui sera alors divisée par dix ou quinze, selon que la vente à terme a été conclue pour dix ou quinze ans. Soit 1200 ou 800 mensuels selon le cas, lesquelles som¬mes ne resteront pas figées au fil du temps puisqu’elles sont indexées sur l’indice de la construction comme les rentes viagères sont indexées sur l’indice de la consommation. Dans ce cas, pas de bouquet, les vendeurs étant trop jeunes. Mais, plus âgés, à partir de 75 ans par exemple, ils auraient pu toucher un bouquet initial, toujours calculé en fonction de la valeur du bien proposé. Comme on vient de le voir, la vente à terme est donc une forme de viager renouvelé, débarrassé notamment de la notion de spéculation sur la durée de vie en même temps qu’elle cadre mieux avec les changements de la société actuelle et lève le doute sur la durée des versements de l’acheteur ; une formule plus moderne que le viager classique dans la mesure où elle permet à des retraités de vendre leur bien tout en continuant à l’occuper et en ne supprimant pas totalement la transmission aux héritiers dans le cas où le vendeur décède avant la fin de la période de versement des mensualités de vente, lesquelles, contrairement à celles de la rente viagère du viager classique, ne sont pas imposables. A tous ces avantages, va-t-il s’en ajouter un autre prochainement ? Par l’intermédiaire du quotidien Le Figaro du 10 juin dernier, Hervé Lapous a fait au gouvernement une proposition intéressante et innovante. Pour optimiser la vente à terme, il suggère en effet que les mensualités versées par l’acheteur qui a conclu un tel contrat soient défiscalisées.

Ce qui serait très incitatif et de nature à élargir considérablement la clientèle « Un jeune couple pourrait, par exemple, verser 500 euros par mois dans une vente à terme plutôt que sur un plan d’épargne logement, déclare Hervé Lapous. Qui propose deux autres cas de figure : les actifs âgés de 40 à 50 ans qui pourraient opter pour la vente à terme en vue de leur future retraite ; les grands-parents qui pourraient faire le choix de la formule pour offrir un bien immobilier à leurs petits-enfants… Se trouvera-t-il un député pour reprendre la balle au bond et déposer une proposition de loi en ce sens ?

Le Gouvernement s’intéressera-t-il plus à la vente à terme et à une éventuelle défiscalisation au bénéfice des acquéreurs qu’il ne la fait pour le viager hypothécaire ?

Ce serait en tout cas une bonne chose pour redonner un peu d’oxygène à un marché immobilier que les actuels problèmes de pouvoir d’achat ont récemment et totalement pétrifié si l’on en juge par la baisse spectaculaire du nombre de transactions.

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