Placements-Immobilier : La relance du viager (Le point 04/05/06 – N°1755)

La formule du viager était un peu tombée en désuétude. Des retraites menacées et un immobilier en surchauffe pourraient le remettre au goût du jour

Laurence Boccara

Après des années d’oubli, le viager immobilier serait-il en passe de revenir à la mode ? Côté vendeurs, en tout cas, la liste des incitations qui poussent à choisir cette formule un peu particulière s’allonge. D’abord, il y a la flambée du prix de la pierre : même si la hausse marque le pas depuis quelques mois, le boom de ces dernières années a considérablement revalorisé le patrimoine immobilier dans tout le pays. Cela fait bien l’affaire des seniors qui, pour 65 % d’entre eux, sont propriétaires de leur logement. La mécanique financière du viager étant, en grande partie, adossée aux prix du marché immobilier, le « bouquet » (somme payée comptant par l’acheteur lors de la transaction) est devenu plus substantiel.

Dans le même temps, le problème du financement des retraites conduit ces mêmes propriétaires vieillissants, enrichis par la bulle, à s’intéresser au viager et aux nouvelles solutions qui en sont dérivées (voir encadré). Se sachant condamnés à toucher une maigre pension, nombre de retraités cherchent, coûte que coûte, des compléments à leurs revenus. Se trouvent notamment dans cette situation inconfortable les épouses de commerçants et d’agriculteurs, les mères restées au foyer qui ont peu cotisé à l’assurance-vieillesse.

« Bon nombre de femmes, une fois veuves, ne parviennent plus à joindre les deux bouts, car la pension de réversion du mari défunt ne suffit plus à maintenir le niveau de vie et à entretenir leur logement. Pour elles, le viager apparaît comme une solution efficace pour continuer à vivre dans leur maison, tout en percevant une rente à vie », déclare Hervé Lapous, agent immobilier parisien spécialisé dans la vente en viager. Autres points avantageux du viager pour le vendeur : la fiscalité attrayante de la rente et l’indexation de cette dernière sur l’inflation.

L’ennui, c’est que pour vendre en viager, il faut trouver des amateurs. Et si les rangs des vendeurs grossissent, ceux des acheteurs restent clairsemés. La formule leur est en effet moins favorable, à moins de dénicher un vendeur peu exigeant et déjà très âgé. Le souvenir de l’exceptionnelle longévité de Jeanne Calmant nuit à l’image du viager. La doyenne des Français, disparue en 1997 à l’âge de 122 ans, avait en effet vendu son logement en viager à un notaire… décédé avant elle !  L’allongement sensible de l’espérance de vie ces dernières années n’est pas de bon augure non plus. Ce qui n’empêche pas les offres d’être alléchantes. Ainsi, dans un quartier résidentiel de Boulogne-Billancourt, un appartement de 90 mètres carrés doté d’une terrasse de plain-pied de 40 mètres carrés est à vendre par son occupant, un homme de 75 ans, contre un bouquet de 235 000 euros et une rente viagère mensuelle de 2 500 euros. Vendu libre sur le marché, cet appartement vaudrait entre 850 000 et 900 000 euros. En viager, il devient accessible.

Selon les experts du viager, la demande d’acheteurs existerait bel et bien. « Faute de pouvoir acheter de l’immobilier aux prix actuels, certains se tournent vers cette formule. Ce genre de transaction leur permet d’accéder à la propriété avec des décotes de 20 à 50 % par rapport au prix du marché. En général, ceux qui achètent disposent déjà d’une résidence principale, ils ont donc du temps devant eux », commente Hervé Lapous.

Les habits neufs du viager. Les vendeurs, avant de se lancer dans l’aventure, ne doivent pas en sous-estimer les conséquences irrémédiables pour leurs héritiers. Dès la transaction signée, le bien sort définitivement de leur patrimoine, et donc de la succession. « Ce n’est pas par hasard si bon nombre des gens en viager sont en mauvais termes avec leurs enfants ou n’ont plus de contacts avec eux », avoue Hervé Lapous. Reste qu’une parade existe pour ne pas léser complètement les descendants. « Une fois empoché le bouquet, le vendeur peut le placer aussitôt dans un contrat d’assurance-vie et désigner comme bénéficiaires ses enfants », explique Jean-Pierre Kaplan, notaire à Andrésy, membre du groupe Monassier. « La transmission du capital se réalise ici à moindre coût grâce à la fiscalité clémente de l’assurance-vie », ajoute-t-il.

© Le point 04/05/06 – N°1755 – Page 112 – 1190 mots