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Hervé Lapous est depuis longtemps reconnu auprès des médias comme un expert en viager.

Pourquoi acheter en viager aujourd’hui (Les Matins de l’Immobilier -9 Octobre 2008) ?

La transcription de l’émission :

Bonjour à toutes et à tous, nous recevons Hervé Lapous, Directeur de l’agence Viager Lapous. Bonjour ! J’ai créé ma société depuis plus de 27 ans. Nous sommes spécialisés sur le viager dans la France entière.

quentin : c’est quoi un bien en viager ?

Le vendeur ne prend pas de risque. C’est l’acquéreur. Ce qu’il faut savoir, c’est que le viager est un démembrement de la propriété. Un acheteur achète la nue propriété et le droit d’usage est détenu par la personne présente dans l’appartement jusqu’à son décès. Ce peut être une personne seule ou un couple. Ce qui détermine le prix de vente, c’est l’âge des gens. L’apport au départ pour des gens qui ont 80 ans doit se situer autour de 20% de la valeur vénale du bien. Il ne faut pas oublier que cette formule est un prêt que le vendeur consent à l’acheteur. On ne passe pas par les banques, c’est une autre forme de prêt. L’apport est minime, c’est l’un des intérêts

steph : Depuis combien de temps travaillez-vous dans le viager?

J’ai commencé en 1975 en rentrant de l’armée.

jean jean : je souhaiterais acheter la maison de mes parent en viager. Tous les deux sont d’accord mais dois je demander l’autorisation à mes frères et soeurs ? Ce genre d’opération est délicat en famille. Je le déconseille quand il s’agit de la famille.

paul : Le viager c’est tout de même hypothéquer sur la mort de quelqu’un ? Est ce que c’est très moral tout ça ?

Effectivement, le film avec Michel Serrault était amusant. Et on prolonge la vie du vendeur ! Je rencontre souvent ce cas, ils sont ravis d’avoir régler la vente de l’appartement avant leur décès. Ils ont l’argent de la transaction et de la rente pour vivre mieux, faire plaisir à leurs petits-enfants et se soigner dans de bonnes conditions. Il s’agit pour l’acquéreur d’un véritable investissement.

gina : et le cas de Jeanne Calment n’a pas fait une mauvaise publicité au viager ?

Il y a toujours des exceptions dans tous les domaines !

Léonard M : Faut il faire appel à des agences spécialisées dans le viager ou toutes les agences peuvent en proposer ? Actuellement, nous avons un gros problème. Beaucoup d’agences immobilières veulent se mettre sur ce marché. Mais c’est vraiment une spécialité, il faut de l’expérience ! Il faut savoir calculer, pour que l’expertise soit correcte. Et du coup, à cause de ces personnes-là, le marché est bloqué. C’est facile de le voir, les ventes de ces agences-là ne se font pas.

élysée : Comme l’espérance de vie dans notre pays est de plus en plus importante, la relation sur le plan financier prend elle en compte cette nouvelle situation ? Tout à fait ! Sur le calcul du viager, on prend en compte cette donnée. Aucun barème ne fait autorité en la matière, il faut affiner son prix. Souvent nous faisons du sur-mesure.

estelle : Bonjour, je voulais savoir qui doit payer les taxes foncières et les taxes de copropriété dans le cas d’une vente en viager ?

Merci ! La répartition est la même que pour un propriétaire qui loue un appartement.

nath : Bonjour, question technique, cest possible de vendre son viager ?

Oui bien sûr ! On peut acquérir un viager et revendre à tout moment.

juju : De quelle manière est fixée la rente ?

La rente est fixée par rapport à la demande du bouquet. Ce bouquet est-il élevé ?

benj de pro a part : est-il possible de rencontrer le bouquet pour savoir sur quoi on parie?

Oui, vous pouvez rencontrer la personne.

torino : En cas de décès de l’acquéreur, le viager se transmet -il à ses héritiers?

Oui, il y a une succession ouverte par le notaire. La rente est versée, si c’est possible, sinon on revend le viager.

elf : Fiscalement parlant, est il plus avantageux de recevoir un rente viagère ou un capital ?

La rente viagère, à partir de 70 ans subit un abattement. C’est intéressant au niveau fiscalité.

méli : Ma grand mère est propriétaire avec une faible retraite, le viager est-il une bonne solution pour compléter ses revenus mensuels? Bien sûr ! Il faut qu’elle le fasse. Le viager a pour but d’améliorer la vie des gens. Vous héritez de vous-même.

carole : Comment démarchez-vous les propriétaires? Ce sont eux qui me démarchent. C’est eux qui viennent me voir ! 50% de ma clientèle vient par relation.

kristy : Est ce qu’il y a des biens qui ne peuvent pas se vendre en viager? Non. On peut même vendre des meubles viagers.

marie : Je souhaite mettre mon appartement en viager, mes enfants peuvent-ils s’y opposer?

Non. La loi française permet de son vivant de faire ce que l’on veut de notre argent.

renée : vous même vous avez un souscrit un viager ?

Plusieurs ! J’ai trois enfants. Chacun a un viager.

cathy : J’ai 30 ans, je ne suis pas encore propriétaire: est ce une bonne idée d’investir dans un viager?

Deux solutions : le viager si vous bénéficiez par exemple d’un logement de fonction. Sinon, vous avez une habitation locative avec un loyer très faible.

corinne : Est ce qu’on peut proposer un viager à l’étranger ?

Vendre à un étranger, voilà la bonne question. Moi je dis non. Pourquoi ? Parce que c’est difficile d’agir en cas de non-paiement.

caroline : Que se passe t-il si jamais je décède avant le propriétaire? Il y a une succession.

caro : Mieux vaut-il acheter un appartement ou bien une maison en viager?

Tout dépend de votre optique au décès de la personne. Est-ce un achat pour la retraite ? Est-ce simplement faire une plus-value importante ? À vous, en tant qu’investisseur, de choisir.

torino : peut-on prévoir une clause dans l’acte de vente selon laquelle en cas de déménagement de la personne (maison de retraite) , la rente sera augmentée mais l’acquéreur pourra occuper le bien?

Tout à fait. C’est prévu dans tous mes contrats, à n’importe quel moment.

Marina : quels sont les types d’appartements que l’on vous propose le plus souvent en viager? et les plus faciles à vendre En général, les gens qui vendent en viager ont peu de retraite. On a rarement de grandes surfaces, il s’agit souvent de deux ou trois pièces.

caro : les gens ne sont pas « frileux » avec ce systeme ? Frileux non, si le prix est bien calculé. C’est une formule très intéressante pour les acheteurs. Vous ne versez que 20% du prix du bien. C’est d’autant plus intéressant en période de crise crédit !

sofia : Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

Tout dépend du contrat, il faut qu’il soit bien fait. Il faut les 3 clauses qui protègent l’acquéreur.

christelle : Le viager peut il concerner aussi un terrain ou des biens autres qu’immobiliers ?

Oui, bien sûr. Le principe, c’est une garantie sur le bien vendu.

krikri : Quand on est propriétaire d’un viager, paye t-on les charges de la copropriété?

Théoriquement oui, c’est l’usage.

Sacha : Peut-on connaître l’âge exact des propriétaires?

On annonce l’âge, c’est le principal critère de la vente.

christelle : Comment faire si l’on ne parvient plus à payer la rente du viager ?

Le contrat peut-il être suspendu voire annulé ? Oui, si vous ne payez pas votre rente, cela arrive. Mais dans cette situation, on anticipe et on vend le viager.

Merci, le mot de la fin ?

Dans la crise que nous vivons, beaucoup de gens se posent des questions sur leurs placements. Achetez un viager avec un minimum d’apport ! Merci pour vos questions !

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