Qu’est-ce que le Viager ?

Qu’est-ce que le Viager ?


Le Viager est une forme de vente à crédit, dont l’acquéreur (on le nomme le débirentier) ne connaît pas le coût de revient. L’emprunt contracté lors de l’acquisition est remboursable sous forme du versement d’une rente viagère qui s’éteint par le décès du Vendeur (on le nomme crédirentier). C’est ce que l’on nomme : « contrat aléatoire ».il est défini par l’article 1964 du Code Civil qui stipule : « le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quand aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour une ou plusieurs d’être elles, dépendent d’un évènement incertain»

La vente d’un bien en viager occupé implique dès la signature de l’acte, un transfert de propriété ; à ce titre, le vendeur n’a plus à assumer les charger souvent importantes résultant des grosses réparations de l’immeuble, ou le paiement de la taxe foncière.

Moralité du Viager

Le viager, pensent certains, est immoral. C’est une idée fausse.

En quoi le serait-il ?

Parce que l’acquéreur (débirentier) « attend » (espère même parfois) la mort du vendeur ?

Mais que dire du neveu qui attend l’héritage de son oncle ? Des enfants qui escomptent un solide héritage à la mort de leurs parents ? Du bénéficiaire d’une assurance vie ?

Au moins l’acheteur en viager aide, de ses deniers, son vendeur (crédirentier) à vivre.

La diminution de ses soucis d’existence, les possibilités qu’il a de mieux se nourrir, de mieux se chauffer, de mieux se soigner sont pour lui des facteurs de longévité appréciables.

La Caisse des Dépôts et consignations a établi, il y a quelques années, des statistiques des quelles il ressort que la moyenne de vies des crédirentiers est supérieures à la moyenne générale.

Rien d’autre qu’une vente à crédit…

…avec toutefois une particularité :

Le fait que les versements cessent au décès du Vendeur (on l’appelle Crédirentier) et que la dette se trouve effacée, quelque soit la durée des paiements de l’Acquéreur (on l’appelle Débirentier) et leur importance.

Ce type de contrat des ventes en viager est appelé contrat aléatoire

L’aléa du Vendeur (défini par l’article 1964 du Code Civil) ne dépend pas du contrat viager. S’il meurt prématurément, on ne peut pas dire qu’il ait été lésé. Il serait mort de toute façon – viager ou pas viager – à la même époque.

Il ne peut y avoir viager :

  • Si l’aléa se trouve réduit par une clause restrictive ou en partie supprimé par un subterfuge quelconque. Ce ne serait plus alors une vente en viager, mais une vente à crédit, avec tous les inconvénients fiscaux et juridiques en découlant.
  • Si le décès du Vendeur intervient dans les vingt jours de la signature de l’acte, d’une maladie dont il était déjà atteint lors de cette signature.
  • Si le prix est insuffisant. • Si le décès imminent du Vendeur est prévisible, l’Acquéreur sachant celui-ci atteint d’une maladie incurable le condamnant à court terme, l’aléa du contrat base du viager disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.

Quelques articles du Code Civil

Article 1591 – Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Article 1654 – Si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Article 1656 – S’il a été stipulé, lors de la vente d’immeuble, que faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente sera résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

De l’aléa

Article 1964 – Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertain.

Du contrat de rente viagère

Article 1968 – La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, pour une chose mobilière appréciable ou pour un immeuble.

Article 1971 – La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en reçoit le prix, soit sur la tête d’un tiers qui n’a aucun droit d’en jouir.

Article 1972 – Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.

Article 1975 – Ne produit aucun effet le contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la signature du contrat.

Article 1976 – La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Article 1978 – Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné. Il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir sur le produit de la vente l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.

Article 1979 – Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente en offrant de rembourser le capital et en renonçant à la répétition des arrérages payés. Il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelque soit la durée de la vie de ces personnes et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.

De l’usage et de l’habitation

Article 627 – L’usager et celui qui a un droit d’habitation doit en jouir en bon père de famille.

Article 631 – L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

Viager nul ou douteux

Sont frappés de nullité dès leur naissance :

Les contrats de vente en viager dans lesquels la rente viagère est égale ou inférieure au revenu ou à la valeur locative du bien vendu.

Clause de nullité : prix non réel ; absence d’aléa.

Les contrats de vente en viager dans lesquels la durée du paiement de la rente est limitée à un certain nombre d’années.

Clause de nullité : aléa très réduit, pacte sur succession future.

Dans ce cas, le contrat n’est pas annulé, mais considéré comme une vente à crédit et les arrérages sont dus après la mort du crédirentier jusqu’au terme fixé.

Les contrats de vente en viager passés entre un crédirentier très malade, dont les jours sont comptés (par exemple cancer inopérable) ; situation connue du débirentier.

Clause de nullité : absence d’aléa.

Les contrats de vente en viager suivis du décès du crédirentier dans les 21 jours de la signature du contrat, causé par une maladie contractée avant la signature (article 1975 du Code Civil).

Clause de nullité : absence d’aléa

Les ventes en viager consenties à une personne notoirement insolvable.

Ces ventes-là ne sont pas nulles dès leur naissance, mais peuvent être annulées à la demande d’un tiers (un héritier par exemple)

Cause de l’annulation l Vente fictive.

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