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Hervé Lapous est depuis longtemps reconnu auprès des médias comme un expert en viager.

Qui paie les réparations et travaux dans le cadre d’un viager ?

Que vous achetiez ou que vous vendiez en viager, voici quelques explications concernant les personnes qui doivent s’acquitter des diverses réparations et des travaux du bien concerné.

 

Viager libre / viager occupé : quelle différence pour ces frais précis ?

Lorsqu’une vente est conclue en viager libre, le débirentier devient le propriétaire du bien acheté et doit ainsi en supporter tous les frais.

A contrario, si le bien est acheté en viager occupé, puisque le crédirentier a la possibilité d’utiliser son logement jusqu’à son décès, vendeur et acheteur se partagent le règlement des charges.

 

Quelle répartition des charges pour votre bien en viager ?

Qu’il s’agisse d’une vente en viager occupé avec une réserve d’usufruit ou un droit d’habitation, les charges sont en général calculées et payées de la même façon. En conséquence, le vendeur doit supporter tous les frais qui concernent les travaux d’entretien courant tels que la plomberie, la peinture même extérieure, le remplacement des ouvertures diverses telles que les portes, fenêtres et serrures, et, par exemple également, l’entretien de la partie espaces verts.

Cependant, tout ce qui concerne les réparations plus importantes est à la charge de l’acheteur. Si l’on s’en réfère à l’article 606 du Code civil, qui date du code Napoléon, et que l’on applique aujourd’hui ses grands principes, il semblerait qu’il soit établi que les grosses réparations concernent les toitures entières et leur étanchéité, les façades entières, les halls d’entrée et parties communes dans leur intégralité, les colonnes d’arrivée d’eau et d’évacuation, les mises aux normes de sécurité ayant été imposées par la loi.

Par ailleurs, concernant le règlement des impôts fonciers, le vendeur doit en assurer le règlement si la vente stipule quelconque usufruit, sauf si l’acte de vente mentionne le contraire.

 

Que faire en cas de litige ?

La loi définit la répartition des charges et des travaux lorsque la vente en viager occupé est conclue, mais il est parfois préférable d’inclure dans le contrat une clause spécifique la concernant. Dans le cas contraire et si nul accord n’a été préalablement acté, l’acheteur peut refuser le financement des grosses réparations et le vendeur n’aura pas le droit de le poursuivre en justice.