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Hervé Lapous est depuis longtemps reconnu auprès des médias comme un expert en viager.

Viager et vente à terme ont le vent en poupe (Le Figaro mardi 30 octobre 2007)

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LE FIGARO MARDI 30 OCTOBRE 2007

 

LE FIGARO : Comment se porte le marché du viager aujourd’hui ?

Hervé Lapous. Le viager, qui représente 2% du total des transactions immobilières en France, connaît un succès croissant tant du côté des vendeurs que des acheteurs. Les premiers y trouvent le moyen de compléter des pensions de retraites trop faibles alors que la forte hausse du marché et l’engouement pour les placements immobiliers depuis neuf ans ont décuplé l’intérêt des seconds pour cette formule. Reflet de cette tendance forte, notre Chiffre d’affaires a bondi de 70% depuis 2004. La demande est beaucoup plus forte que l’offre, qui souffre d’un phénomène trop répandu de surcote des biens.

Quel est le profil des acheteurs en viager ?

Il s’agit généralement de couples ayant la cinquantaine, gros commerçants, hommes d’affaires ou industriels, en quête d’un placement pour aider leurs enfants à démarrer dans la vie dix ou quinze ans plus tard. Nous avons également une clientèle d’expatriés désirant acquérir un bien en vue de leur retour en France à l’âge de la retraite»

Que faut-il savoir pour se lancer dans une vente ou un achat en viager ?

Tout d’abord il s’agit pour les acquéreurs d’une formule d’investissement puisqu’à 99% les vendeurs occuperont le bien jusqu’à la fin de leur vie. L’économie réalisée sur le bien par rapport à une transaction classique dépend de l’âge des vendeurs. La mise de départ, appelée le bouquet, est facultative et en fonction également de l’âge des vendeurs. Elle peut atteindre 20 à 30% de la valeur occupée pour un âge avancé. Mais il faut savoir que cette somme ne peut faire l’objet d’un emprunt bancaire du fait d’une prise d’hypothèque de premier rang au profit du vendeur afin de lui garantir le paiement de sa rente viagère. Celle-ci est indexée sur le coût de la vie publié par l’INSEE. Par ailleurs, un achat en viager ne peut bénéficier de déduction fiscale. A l’inverse, le vendeur a droit à un abattement de 70% à partir de 69 ans sur sa rente viagère. Le vendeur doit également prévoir une augmentation de 30% de la rente s’il venait à quitter Tes lieux avant son décès. Enfin, point important, le contrat doit contenir une clause dite action résolutoire pour obtenir une sécurité totale en cas du non paiement de la rente. Il est bon à savoir qu’un couple ayant des enfants peut tout à fait vendre son bien en viager.

Vous avez également développé une formule cousine du viager qui est la vente à terme. En quoi consiste-t-elle ?

Il s’agit d’une sorte de « faux » viager dans le sens où le paiement des mensualités est limité dans le temps, à une durée de dix-quinze ans calculée en fonction de l’âge des vendeurs. Ceux-ci bénéficient comme pour le viager d’un droit d’usage à vie. En cas de décès prématuré, les héritiers des vendeurs continuent à percevoir la mensualité jusqu’à l’échéance. Par ailleurs, s’il s’agit d’un couple, le décès prématuré d’un des conjoints n’empêche pas le survivant de percevoir les mensualités intégralement jusqu’à l’échéance prévue. A ce titre, un bien vendu par un couple est de 20% à 30% moins cher que ce fui d’une personne seule. Les garanties juridiques sont similaires à celles du viager En revanche, le vendeur bénéficie d’une exonération totale d’impôt. A noter que pour cette formule comme pour le viager, le paiement de l’impôt foncier et les travaux d’immeuble décidés par la copropriété revient à l’acquéreur, celui des taxes d’habitations et charges locatives au vendeur. Côté acquéreurs, la vente à terme peut être considérée par certains comme une alternative au viager débarrassée de la notion de spéculation sur la durée de vie, tandis qu’elle permet notamment aux vendeurs de ne pas déshériter complètement leurs enfants. Je réalise aujourd’hui la moitié de mon activité dans le viager et l’autre dans la vente à terme. Je fais découvrir aux vendeurs qui viennent me voir cette formule encore trop méconnue et nous décidons de l’option à prendre après une étude du dossier sous ses angles aussi bien fiscaux, patrimoniaux que familiaux.

Limage du viager a-t-elle évolué dans l’opinion publique ?

Depuis trente trois ans que j’exerce cette spécialité, je constate en effet une évolution vers une vision plus positive de cette formule. Dans les faits, elle offre bel et bien une bouffée d’oxygène salutaire en terme financier à des retraités. Elle leur permet de continuer à vivre normalement chez eux jusqu’au terme de leur existence, et en favorisant de meilleures conditions de vie, elle la prolonge. Il est cependant fondamental à mes yeux pour un rapport de confiance de s’adresser à de véritables spécialistes, dédiés uniquement au viager et détenteurs d’une expérience d’une dizaine d’années minimum.

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