Le viager, un vrai métier

Comment expliquez-vous l’engouement pour les viagers et où se situent-ils ?

Ce genre de formule intéresse de plus en plus d’investisseurs du fait de la hausse du coût de l’immobilier, qui n’a cessé de croître depuis plusieurs années et qui devient inaccessible pour la plupart des Français, à Paris notamment. Grâce au viager, qui ne demande qu’un acompte variant de 20 à 30 %, les investisseurs peuvent acheter de l’immobilier parisien. La plupart se situent dans les XIVe, XVe, XVIe et XVIIe arrondissements ainsi qu’à Boulogne et Neuilly-sur-Seine. Le solde du prix est un crédit quasiment gratuit consenti par les vendeurs et remboursé sous forme d’une rente viagère.


Comment acquiert-on un viager ?


En premier lieu, s’adresser à un vrai spécialiste qui a pignon sur rue depuis au moins vingt ans. Un bon nombre d’agents immobiliers et certaines banques s’initient à cette formule en créant un département dont les responsables sont peu compétents. Les vendeurs démarchés par ces officines se trouvent lésés par les prix exorbitants que leur proposent ces soi-disant spécialistes qui n’arrivent pas à vendre. Ils font perdre ainsi à leurs clients du temps et de l’argent, chaque mois passant étant une rente viagère perdue pour le vendeur. Les investisseurs, quant à eux, se désintéressent de ces produits dont les prix sont bien trop élevés et se dirigent sur d’autres formes de placements. Les offres de viagers représentent 10 % du marché immobilier français et seulement 2 % sont réalisés ! Le reste étant proposé à des prix bien trop élevés par ces non-spécialistes qui dérèglent ce marché. Pour cette raison, le choix d’un vrai spécialiste est primordial pour les vendeurs et pour les acheteurs.


Comment calculez-vous un viager ?


Spécialiste depuis trente ans, j’expertise au départ la valeur libre du bien. Puis j’applique une décote due pour son occupation, qui est calculée d’après l’âge du ou des vendeurs. Il n’existe aucun barème officiel pour le calcul de cette décote qui ne peut être chiffrée que par la longue expérience d’un vrai spécialiste. Le bouquet n’est pas obligatoire et varie selon l’âge des gens, leur situation patrimoniale et l’importance du bien. En général, à 80 ans, il peut représenter 20 ou 30 % de la valeur du bien. Les rentes sont indexées selon le coût de la vie publié par l’INSEE, c’est-à-dire l’inflation.

La répartition des charges s’effectue comme lors d’un contrat de location. Les acheteurs sont propriétaires dès la signature de l’acte. et assument de ce fait les travaux de l’immeuble et l’impôt foncier. le vendeur s’acquitte des charges locatives et de la taxe d’habitation.


Quelles sont les garanties du vendeur ?


Dans toutes mes promesses de vente, j’insère une clause qui stipule qu’un premier rang hypothécaire est pris au profit du vendeur pour lui garantir le paiement de sa rente viagère, assorti d’un privilège de vendeur et d’une action résolutoire, ce qui lui assure une sécurité totale.


Vous proposez régulièrement une autre formule méconnue : la vente à terme. En quoi consiste-t-elle ? Comment peut-elle intéresser des vendeurs ?


Cette vente, qui bénéficie des mêmes garanties que le viager, lui ressemble pour le droit exclusif d’usage et d’habitation aussi consenti à vie pour le vendeur. Mais elle lui permet surtout d’obtenir des mensualités plus importantes car limitées dans le temps. Ces dernières sont reversées aux héritiers en cas de décès prématuré. Avec pour indice le coût de la construction, elles subissent une indexation deux fois plus élevée que pour un viager. Elles bénéficient d’une exonération totale d’impôts et l’administration fiscale ne les considère pas comme revenus fonciers.


Et pour l’acheteur ?


Il peut planifier son investissement immobilier puisqu’il connaît dès l’acquisition son coût de revient. Le délai de paiement d’une vente à terme peut varier entre dix et vingt ans. Chaque situation dépend essentiellement de l’âge des vendeurs. L’investisseur ne prend aucun risque même si le vendeur vit longtemps. Le terme du paiement étant connu par celui-ci. il s’agit en fait d’une vente à crédit, sans aucune contrainte particulière, en dehors du paiement.


Le viager se débarrasse-t-il de sa mauvaise image ?


Depuis déjà un certain temps, cette formule a pris beaucoup d’ampleur, le coût de la vie réelle augmentant plus que l’inflation officielle, et les retraites ne cessant de diminuer. Elle est devenue une ressource indispensable pour beaucoup de vendeurs et un produit financier attractif pour les acheteurs. Grâce à une image valorisée, le viager est entré dans les mœurs au bénéfice des deux parties contractantes.