Le Viager est une forme de vente échelonnée dans le temps, dont l’acquéreur (nommé Débirentier) ne connaît pas le coût de revient.
L’emprunt contracté lors de l’acquisition est remboursable sous forme du versement d’une rente viagère qui s’éteint par le décès du Vendeur (nommé Crédirentier). C’est ce que l’on nomme un « contrat aléatoire ». Il est défini à l'alinéa 2 de l'article 1108 du Code civil lequel dispose : « Il (le contrat) est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain».
La vente d’un bien en viager implique dès la signature de l’acte un transfert de propriété ; à ce titre, le vendeur n’aura plus à assumer les charges souvent importantes résultant des grosses réparations de l’immeuble, ou le paiement de la taxe foncière.
Moralité du Viager
Le viager a parfois mauvaise presse et, pensent certains, est immoral. C’est une idée évidemment fausse qui a heureusement évolué dans le temps.
En quoi le serait-il ?
Parce que l’acquéreur (débirentier) « attend » (espère même parfois) la mort du vendeur ?
Mais que dire du neveu qui attend l’héritage de son oncle ? Des enfants qui escomptent un solide héritage à la mort de leurs parents ? Du bénéficiaire d’une assurance vie ?
Au moins l’acheteur en viager aide, de ses deniers, son vendeur (crédirentier) à vivre.
La rente viagère apportera un revenu complémentaire garantissant des conditions de vie plus agréables. Il faut savoir, statistiques à l’appui, que les Crédirentiers vivent en général plus vieux que leurs concitoyens : dégagés de tout souci financier, assurés de percevoir la rente viagère jusqu’à la fin de leur vie, les Crédirentiers vivent plus sereinement.
L’allongement de la durée de vie milite paradoxalement pour la formule de la vente en Viager. Avançant en âge, les retraités doivent faire face à des dépenses importantes mais veulent aussi se faire plaisir. Ils souhaitent en quelque sorte « hériter d’eux-mêmes », et l’on ne saurait leur en faire grief.
Que le bien soit vendu libre ou occupé, le Crédirentier bénéficie d’un contrat équilibré et sûr.
Equilibré car les avantages sont complémentaires pour les deux parties.
Sûr car juridiquement et contractuellement protégé.
Rien d’autre qu’une vente dont le paiement est échelonné dans le temps, comme une vente à crédit (bien que cela n'en soit pas une)
…avec toutefois une particularité : les versements cessent au décès du vendeur (le Crédirentier), la dette se trouvant alors éteinte, quelqu'aient été la durée et l'importance des paiements effectués par l'acquéreur (le Débirentier).
Ce type de contrat des ventes en viager est appelé contrat aléatoire
Il ne peut y avoir viager :
- Si l’aléa se trouve réduit par une clause restrictive ou en partie supprimé par un subterfuge quelconque. Ce ne serait plus alors une vente en viager, mais une vente à crédit, avec tous les inconvénients fiscaux et juridiques en découlant.
- Si le décès du Vendeur intervient dans les vingt jours de la signature de l’acte, d’une maladie dont il était déjà atteint lors de cette signature.
- Si le prix est insuffisant.
- Si le décès imminent du Vendeur est prévisible, l’Acquéreur sachant celui-ci atteint d’une maladie incurable le condamnant à court terme, l’aléa du contrat, base du viager, disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.
Quelques articles du Code Civil
De la Vente
Article 1591 : "Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties."
Article 1654: " Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente."
Article 1656 : "S'il a été stipulé lors de la vente d'immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai."
De l’aléa
Article 1108: "Le contrat est commutatif lorsque chacune des parties s'engage à procurer à l'autre un avantage qui est regardé comme l'équivalent de celui qu'elle reçoit. Il est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain."
Du contrat de rente viagère
Article 1968: "La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble."
Article 1971: "La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en jouir."
Article 1972: "Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes."
Article 1975: Ne produit aucun effet le contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la signature du contrat.
Article 1976: " La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer."
Article 1978: " Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné. Il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir sur le produit de la vente l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages."
Article 1979: "Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente en offrant de rembourser le capital et en renonçant à la répétition des arrérages payés. Il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelque soit la durée de la vie de ces personnes et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente."
De l’usage et de l’habitation
Article 627: " L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir raisonnablement."
Article 631: "L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre."
