Vendre en viager permet au vendeur d’équilibrer les revenus de sa retraite, devenue souvent insuffisante, palier les éventuels relâchements des liens familiaux et pouvoir vivre en toute quiétude, libéré des soucis financiers et moraux.
La réserve du droit d’usage et d’habitation dans la vente en viager
Il s'agit du droit d’habiter personnellement dans son logement durant sa vie entière.
Il est évident que la vente en viager ne saurait avoir la même valeur que la toute-propriété, puisque privée de la jouissance, elle vaut beaucoup moins.
Il est également évident que sa valeur dépend de l’importance du temps pendant lequel ce droit d’usage et d’habitation sera réservé par un tiers (en général le vendeur), donc de l’espérance de vie du Crédirentier et, par voie de conséquence, de l'âge de ce-dernier.
Ce n’est qu'au décès du Crédirentier que la toute-propriété reviendra à l’acquéreur par la réunion de l’usus du fructus et l’abusus.
Ce n’est qu’à ce moment-là que la toute-propriété aura sa pleine valeur.
Les avantages de vendre en viager
Plus de revenus
La rente viagère est la principale source de revenu résultant d’une vente en viager. Il est intéressant d’observer que cette rente est indexable, c’est à dire qu’elle est réévaluée annuellement en fonction de l’inflation. Vendre en viager permet d’augmenter les revenus du vendeur.
Les calculs de cette réévaluation sont gracieusement pris en charge par la société Viagers Lapous.
Moins de charges
La vente d’un bien en viager occupé implique dès la signature de l’acte un transfert de propriété; à ce titre, le vendeur n’a plus à assumer les charges souvent importantes résultant des grosses réparations de l’immeuble, ou le paiement de la taxe foncière.
Plus de garanties
Nos contrats, rédigés par Monsieur Hervé Lapous, avec la plus grande rigueur grâce à nos 40 ans d’expériences, vous permettront d’obtenir les meilleures garanties pour le paiement de vos rentes viagères: une inscription hypothécaire de premier rang assortie d’une clause résolutoire sera prise à votre profit. Ce qui vous permettra, avec un minimum de formalités, d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Vendre en viager avec garantie grâce à l’expérience de notre équipe d’experts.
Moins d’impôts
Conformément à la législation en matière de taxation des plus-values, le régime général autorise une exonération intégrale des résidences principales. Situation dans laquelle se trouvent la plupart des vendeurs de viagers occupés.
D’autre part, toutes les personnes âgées de plus de 69 ans bénéficient d’un abattement fiscal de 70 % pour la déclaration de rente viagère, ce qui fiscalement est particulièrement intéressant.
Evolution dans le temps des valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit
La valeur de la nue-propriété « tend » vers celle de la toute-propriété au fur et à mesure que le temps s’écoule, inversement à la valeur de l'usufruit. Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit l’une par rapport à l’autre sont très variables d'un contrat à l'autre.
Le problème est donc de calculer au jour « j » combien doit être payée la pleine propriété, en sachant, d’après les barèmes de l’I.N.S.E.E., que cette pleine propriété ne reviendra a l’acquéreur de la nue-propriété que dans un certain nombre d’années statistiquement calculées d’après la moyenne de vie en France.
C’est forcément théorique car l’usufruitier-vendeur peut très bien vivre au-delà des normes comme en-deçà.
C’est l’aléa de la vente à viager défini tel que défini à l'alinéa 2 de l’article 1108 du Code Civil.
Pour cette étude, le rôle du spécialiste consiste à étudier au plus juste la valeur du viager: la vente en viager n’est pas une transaction immobilière comme les autres.
Vendre en viager: conclusion
L’insertion dans un contrat de vente en viager d’une clause d’indexation de la rente ainsi que d’une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente est capital.
Il faut prêter une attention toute particulière à ce contrat qui ne s'improvise pas.
