Communiqué Propriétés du Figaro - La vente à terme, la nouvelle façon d’envisager l’avenir

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Hervé Lapous 

Expert immobilier de la vente par démembrement depuis plus de 40 ans
 

 

La vente à terme, la nouvelle façon d’envisager l’avenir

 

La vente à terme, une vente à crédit à durée déterminée

Ce contrat de vente spécifique désigne la vente d’un bien immobilier qui se commercialise en général par le versement d’une somme payée comptant représentant 25% de la valeur du bien, puis des
versements par mensualités. La durée de cette vente à crédit est déterminée par contrat, généralement payable sur une durée de 15 à 20 ans. Dans la région Sud, les biens immobiliers sont souvent cédés libres
d’occupation, contrairement à l’Ile de France et Paris, où ils sont vendus occupés. La vente à terme offre de nombreux avantages psychologiques et fiscaux pour le vendeur.


Une opération gagnant-gagnant

Pour le vendeur, c’est en effet une nouvelle façon de pouvoir vendre son bien dans un contexte économique tendu pour l’obtention des prêts pour les résidences de standing.
De plus, contrairement au viager, le vendeur perçoit un revenu régulier tout en protégeant ses héritiers. En effet, en cas de décès avant le terme du contrat, les mensualités restant dues continueront d’être
réglées aux ayants droit jusqu’au terme du contrat. Enfin, pour le vendeur, l’avantage fiscal est de taille. Les mensualités, tout comme le paiement comptant, ne sont pas imposables et ouvrent un abattement fiscal à 100 % quand il s’agit de la vente d’une résidence principale. En effet, l’administration fiscale ne considère pas ces mensualités comme des revenus fonciers, contrairement aux rentes viagères, imposables à 30 % à partir de 70 ans. L’exonération d’impôt sur la vente est aussi totale si la vente concerne un bien immobilier acquis depuis plus de 30 ans. Pour l’acheteur, c’est une manière d’acquérir un bien, une résidence secondaire sur la Côte d’Azur par exemple, sans passer par les contraintes d’un crédit bancaire souvent refusé en cette période économiquement compliquée. Grâce à cette formule, l’acheteur, peut ainsi étaler l’effort financier sur la durée, tout en conservant sa capacité d’emprunt intacte.

 

Les détails du contrat

Comme dans le cadre d’une vente classique, la vente à terme est régularisée par acte authentique devant notaire car il s’agit d’une vente immobilière. Ce contrat prévoit deux clauses essentielles. D’abord,
une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction, ce qui assure au vendeur une revalorisation des mensualités perçues durant la durée du contrat. Enfin, le paiement des mensualités
est garanti par la prise d’une hypothèque de premier rang assortie d’un privilège de vendeur et de l’action résolutoire. 

 

La vente à terme, des différences notoires avec la vente en viager

Contrairement au viager, ce style de vente est encore méconnu et mérite pourtant d’être mis en valeur. Souvent amalgamée avec une vente en viager, la vente à terme n’a pourtant aucun rapport avec le viager.
En effet, dans le cadre d’une vente à terme :

  • Le bien est le plus souvent proposé en vente libre pour la région du Sud et en vente occupée pour Paris et l’Ile de France.
  • L’investisseur connaît, dès la signature du contrat, le prix à payer par échelonnement pour acquérir le bien. Ainsi, la durée et le coût de l’engagement sont fixés en avance et ne dépendent aucunement de l’espérance de vie du vendeur, ni de son âge. Cette donnée essentielle offre une plus grande visibilité financière et une meilleure anticipation de l’avenir pour l’acquéreur.
  • Le vendeur, ainsi que ses héritiers, sont assurés de percevoir une somme fixée en fonction du prix du marché de l’immobilier et revalorisée toute la durée du contrat selon l’indice du coût de la construction.
  • Les mensualités sont non-imposables contrairement aux rentes viagères.

 

3 questions à Hervé Lapous

Pourquoi la vente à terme est particulièrement intéressante dans ce contexte économique difficile ? 

Différents facteurs convergent et rendent ce crédit vendeur très attractif. Si les crédits immobiliers offrent des taux d’intérêt bas, ils sont de plus en plus difficiles à obtenir pour les particuliers, notamment
pour des biens dépassant 1,5 Millions d’Euros. En plus du contexte économique difficile dans lequel nous évoluons en France et en Europe, nous devons faire face à une nouvelle donnée : les bouleversements
liés au réchauffement climatique. 
Actuellement les tendances de l’immobilier changent: les biens recherchés pour les résidences secondaires sont ceux situés en Bretagne et en Normandie, des régions plus clémentes au niveau du climat. Les
propriétés situées sur la Côte d’Azur sont plus difficiles à vendre. Les résidences secondaires à vendre sont d’ailleurs plus nombreuses dans cette région.

 

Pourquoi est-il indispensable de s’entourer de professionnels dans ce mode de vente immobilière ?

Peu de professionnels maitrisent cette discipline. L’acte de la vente à terme, très attractif pour le vendeur, reste aussi très complexe au niveau juridique. N’importe quel agent immobilier ne peut pas le faire. Seuls les professionnels aguerris à la vente par démembrement pourront se porter garants sur les potentiels acheteurs. 

Trouver un acquéreur, s’assurer de sa fiabilité et rédiger ce type de contrat de vente complexe qui porte sur une durée comprise entre 15 et 20 ans… tout cela exige de s’entourer de vrais experts !

 

Quel vendeur peut être intéressé par la vente à terme ?

Tous ceux qui possèdent des biens supérieurs à 1,5 Millions d’Euros et qui ont du mal à les vendre !

C’est notamment le cas sur le marché des résidences secondaires sur la Côte d’Azur où il y a trop de biens à vendre.

Depuis plus de 40 ans, nous nous sommes spécialisés dans la transaction immobilière
par démembrement tout en privilégiant l’ouverture d’esprit et les relations humaines. 

Notre sens de l’écoute et du dialogue nous permettant de nous adapter jour après jour aux nouvelles exigences du marché. Notre équipe est là pour solutionner votre vente.