Ventes immobilières : les diagnostics techniques obligatoires

Ventes immobilières : les diagnostics techniques obligatoires


Les Diagnostics

Préalablement à la vente d’un bien immobilier, la règlementation impose de réaliser plusieurs Diagnostics Techniques.

Loi CARREZ :
Depuis 1996, la loi CARREZ oblige de mentionner sur l’acte de vente, la surface habitable d’un logement en copropriété (les maisons individuelles n’y sont pas tenu). La validité du certificat est permanente sauf en cas de modification du plan. En cas d’erreur supérieure à
5 %, la responsabilité du vendeur est engagée pendant un an. Le cout du métrage est proportionnel à la surface.

Relevé d’AMIANTE :
Le diagnostic AMIANTE est exigé depuis 2002, pour tous les logements et les maisons dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il doit être établi pour les parties privatives et pour les parties communes, dans les immeubles d’habitation et concerne aussi bien les flocages, calorifugeages, faux plafonds, gaines, composants, que les revêtements du sol et des murs. Le diagnostic doit être effectué par un Expert certifié, et depuis le 1er janvier 2003, une attestation de compétence délivrée par les ministères de la santé et du logement est obligatoire. La validité du certificat est permanente.

Relevé de TERMITES :
La Loi du 18 juin 1999, le décret du 3 juillet 2000 et l’arrêté du 10 aout 2000 obligent tout habitant ou occupant d’un bien immobilier bâti ou non bâti, de déclarer en mairie la présence de termites, dès qu’il en a connaissance. Ainsi le préfet classe par un arrêté les sones contaminées ou susceptibles de l’être. En cas de transaction immobilière dans une de ces zones, un état parasitaire doit être annexé à l’acte de vente. A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais si termites il y a, le vendeur sera tenu responsable.

Relevé de PLOMB :
Le certificat de présence ou non de plomb est obligatoire pour les maisons et les immeubles construits avant le 1er janvier 1948 et situés dans une zone désignée à risque par arrêté préfectoral. Le certificat est valable un an ; sans ce document, l’acquéreur peut invoquer le vice caché et faire annuler la vente.

Etat des risques naturels, miniers et technologiques :
Les articles L.125-5 et R.125-23 à 27 du code de l’environnement applicable à compter du 1er juin 2006, instaurent l’obligation d’annexer un Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques à tous les baux de location, compromis de vente et actes authentiques.

Tous les vendeurs ou bailleurs sont concernés par cette obligation, pour tous types de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, uniquement sur les communes répertoriées comme zones à risques par arrêté préfectoral, et dans le cadre des contrats suivants :

-Les promesses unilatérales de vente ou d’achat, les contrats de ventes et les contrats écrits de location de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, y compris tous types de contrats donnant lieu à un bail locatif « 3,6,9 ».
-Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, partages successoraux ou actes assimilés, les baux emphytéotiques, etc…
-Pour les ventes publiques, cet état des risques doit être annexé au cahier des charges.

Ce document, valable six mois, basé sur des informations fournies par les préfectures, permet d’informer les intéressés sur les risques définis par les arrêtés.

Diagnostic Performance Energétique :
Depuis le 1er novembre 2006, les vendeurs de biens immobiliers anciens devront fournir lors de la promesse de vente et de l’acte définitif de vente, un diagnostic de performance énergétique. Il permettra à l’acquéreur d’être informé sur les caractéristiques thermiques du bien qu’il achète et de l’inciter à réaliser des travaux d’économie d’énergie puisque le diagnostic devra faire des recommandations de travaux. Ce diagnostic n’aura qu’une valeur informative.
Concernant les biens neufs, il n’est obligatoire que depuis le 1er juillet 2007.

Diagnostic Gaz :
Les champs d’application du diagnostic porte sur l’installation intérieur de gaz telle que définie dans l’article 2 de l’arrêté du 2 aout 1977 modifié relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible et d’hydrocarbures liquéfiés situées à l’intérieur des bâtiments d’habitation ou de leurs dépendances.

Le diagnostic concerne toutes les installations de production individuelle de chaleur ou d’eau chaude sanitaire, quelle que soit la puissance, faisant partie de l’installation intérieure de gaz.

En outre, il concerne les installations d’appareils de cuisson s’ils sont desservis par une installation fixe.

Le diagnostic porte sur les quatre domaines clés de l’installation intérieure de gaz suivants :
-La tuyauterie fixe ;
-Le raccordement en gaz des appareils ;
-La ventilation des locaux ;
-La combustion.

Le contrôle de l’état du conduit de fumée n’entre pas dans le champ d’application du présent document. Seule la présence du conduit et l’état du conduit de raccordement sont contrôlés.
Le diagnostic ne concerne pas l’alimentation en gaz des chaufferies ou des mini-chaufferies destinées à la production collective de chaleur ou d’eau chaude sanitaire telles que définies à l’article 2 de l’arrêté du 2 aout 1977, les appareils de cuisson et les appareils de chauffage mobiles alimentés par bouteille de butane.

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