JURIShebdo Immobilier 22/05/2017

« Le viager est promis à un bel avenir » A l’occasion de la sortie de son « Vade mecum du viager », Hervé Lapous, spécialiste du viager, nous présente son expérience de cette forme particulière de vente immobilière. Son livre s’intéresse non seulement à la technique du viager, mais à ses incidences économiques et sociologiques.

Comment se présente actuellement le marché du viager? II. « Les ventes en viager en France ne représentent pas plus de 5000 à 6000 tran- sactions par an, ce qui n’occupe que 0,7 % des 800000 transactions dans l’ancien. Le marché est grippé. »
A quoi attribuez-vous ce blocage? H. L. : « Avec la faiblesse des taux d’intérêt, de nombreux acheteurs préfèrent investir à crédit pour un bien en pleine propriété. Le législateur a mis au point il y a une dizaine d’années le prêt viager hypothécai- re, mais il s’est très peu développé notam- ment car il est coûteux (8 % de taux d’inté- rêt). Mais surtout, le marché manque de profes- sionnels compétents. De nombreux agents immobiliers ont ouvert un département consacré au viager mais sans avoir l’expé- rience requise. La plupart des ventes sont faites en viager occupé. La transaction suppose donc d’es- timer la valeur de l’occupation ce qui est une première difficulté. Il faut expertiser la valeur occupée et la faire accepter par le vendeur. Il faut savoir par ailleurs que le financement du bouquet ne peut pas être effectué à crédit. Il faut un vrai spécialiste capable de fixer le montant du bouquet à un bon niveau en fonction de l’âge du ven- deur, puis d’ajuster la rente. Une telle vente impose donc de régler des problèmes de financement, des questions juridiques, fiscales… et psychologiques. »
Vous pensez pourtant que la situation peut s’améliorer? H. L. : « Le viager est promis à un bel ave- nir! Les pouvoirs publics ont mis en place après la guerre un régime de retraite par répartition. On aurait dû préférer un régi- me par capitalisation, mais cela n’a pas été fait. Le régime actuel est confronté à une augmentation de l’espérance de vie des retraités et à une diminution du nombre de cotisants. Ce déséquilibre, ajouté à une croisade Européenne anti-inflation, impose aux retraités de rechercher d’autres types de financement. »
N’y a-t-il pas des réticences venant des héritiers du vendeur? H. L. : « Les choses ont beaucoup évolué. Avec les séparations des couples, les per- sonnes sont moins attachées à la détention d’un bien immobilier. Pour une résidence secondaire par exemple qui a été le lieu de vie d’une famille qui est dispersée, la ven- te en viager peut être une solution intéres- sante. Par ailleurs, certains retraités, non seulement ne peuvent pas forcément faire appel à la génération suivante pour avoir un complément de ressources, mais doi- vent de surcroît aider leurs enfants qui sont au chômage. Enfin, la pression fiscale sur les proprié- taires immobiliers rend de plus en plus dif- ficile de conserver en patrimoine des biens coûteux en charges. Je pense que nous allons vers la propriété partagée intergénérationnelle. Un certain nombre de Français vont devoir vendre des biens immobiliers pour aider leurs enfants, le taux de propriétaires devrait donc baisser. »
A partir de quel âge le viager peut-il est opportun? H. L. : « Les besoins complémentaires de ressources peuvent se faire sentir dès la retraite à 65 ans, mais il faut souvent attendre quelques années de plus pour que la rente soit fixée à un bon montant. »
Que proposez-vous en cas de blocage? H. L. : « D’autres formules sont possibles. Par exemple, il peut être intéressant pour le vendeur de moins de 75 ans dont le bien est quasiment invendable en viager occupé du fait de son jeune âge, de conclure une vente à terme. Avec ce type de vente, le prix d’achat du bien immobilier est payé par mensualités limitées dans le temps, contrairement au viager. S’agissant d’une vente à crédit, les men- sualités ne sont pas sou- mises à l’impôt sur le revenu (contrairement à la rente viagère qui, elle, est imposée pour 30 % de son montant, à partir de 70 ans). La vente peut être assortie, comme pour la vente en viager, d’un droit exclusif d’usage et d’habitation, la vie durant du vendeur ».
Pourquoi avoir écrit cet ouvrage? H. L. : « 40 ans de pratique du viager m’ont permis de rencontrer plusieurs générations de vendeurs et d’acheteurs, ce qui m’a donné très envie d’écrire ce livre. La documentation qui existait auparavant et les ouvrages disponibles sur le marché, étaient pour l’essentiel, une paraphrase de la loi. J’ai essayé d’aller au-delà, en m’intéressant aux raisons personnelles, voire philoso- phiques, qui poussent des individus à vou- loir acheter ou vendre en viager, ce qui demeure malgré tout un pari. En effet, le viager figure au registre des articles du code civil, accolé aux règles qui définissent et régissent le jeu. Ils sont nommés « contrats aléatoires ». J’ai voulu faire une promenade avec le lec- teur, à l’intérieur des raisons qui génèrent les motivations. – C’est la raison pour laquelle j’ai parlé de « physiologie du viager. »

Calculer l’abattement pour occupation Exemple – Valeur libre du bien: 1000000 € – Valeur locative évaluée à 3 % : 30000 € par an – Espérance de vie du crédit-rentier: 15 ans – Valeur d’occupation: 30000 € x 15 ans soit 450000 € – Valeur occupée: 550000 € (p. 39).

Des conseils. Profil d’un bon acquéreur – ayant un écart d’au moins 20 ans avec le vendeur – doté de forts revenus plutôt que d’un fort patrimoine – sans activités commerciales – avec des héritiers solvables (p. 28).

Vade mecum du viager Hervé Lapous. Edité par SPM / L’Harmattan 12 euros. 70 pages. Avril 2017