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Hervé Lapous est depuis longtemps reconnu auprès des médias comme un expert en viager.

Il faut soutenir le marché du viager (Le Figaro 2009)

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Interview avec Hervé Lapous, gérant du cabinet Viager-Lapous

LE FIGARO : Pouvez-vous nous présenter votre société ?

Hérve Lapous : Le cabinet Viagers-Lapous a été fondé en mai 1981. Nous sommes spécialisés dans le viager et la vente à terme aussi bien en France qu’à l’étranger. Notre mission consiste à conseillers vendeurs et acheteurs dans leur projet grâce à une étude personnalisée, confidentielle et gracieuse de leur situation fiscale, familiale et patrimoniale. Nous sélectionnons avec soin vendeurs et acquéreurs que nous mettons en relation afin d’apporter satisfaction aux deux parties. Nous sommes installés depuis toujours dans le XVe arrondissement de Paris.

Quel est le profil des acquéreurs en viager ?

Hervé Lapous : Ceux-ci sont essentiellement composés de chefs d’entreprise, de commerçants ou d’hommes d’affaires quinquagénaires. Ils choisissent le viager selon leur propre stratégie qui peut être une stratégie de transmission : acquérir un viager occuper pour leurs enfants ou petits enfants en bas âge afin de les aider à démarrer dans la vie active dans une quinzaine d’années ; une stratégie de prévoyance retraite : acquérir un ou plusieurs viagers occupés en vue de les louer à leur libération, afin d’obtenir un complément de retraite ; ou une stratégie de diversification : des acquéreurs au profil d’investisseurs diversifient leur portefeuille d’actifs avec biens immobiliers, dont une part en viager.

Comment évolue le marché du viager en 2009 ?

Hervé Lapous : Le marché viager ne se porte pas bien et ce pour plusieurs raisons. En premier lieu, la situation économique et financière pèse sur la communauté des acquéreurs. En second lieu, les chefs d’entreprise et commerçants doivent privilégier la sécurité de leurs fonds de commerce en épargnant pour soutenir leur entreprise en cette période incertaine. Enfin, la médiation du viager effectuée depuis deux ans affecte cette formule de vente par la venue de conseils ignorants de cette pratique sur le marché. La surcote des prix engendrée par ceux-ci fait fuir les acheteurs et troublent la sérénité des vendeurs.

Quelles sont donc les conditions de la réussite d’une vente en viager ?

Hervé Lapous : Pour réussir une vente en viager, il faut tout d’ »abord du bon sens et de l’honnêteté morale. Ensuite, déterminer le montant du bouquet (partie du prix payée comptant à la conclusion du contrat) à demander selon l’importance du bien, l’âge du vendeur et son souhait. En général, le bouquet ne doit pas dépasser 20% de la valeur du bien, sauf cas particulier, si nous voulons avoir une chance de mener à bien notre mission. Sinon les acquéreurs se désintéresseront de cette formule et le vendeur ne peut vendre.

Quelle est la situation pour les ventes à terme ?

Hervé Lapous : La vente à terme est une autre forme de viager. Elle se distingue de ce dernier par la limitation dans le temps du paiement des mensualités. Ainsi, alors que les mensualités du viager doivent être versées jusqu’au décès du vendeur, les mensualités dans une vente à terme sont généralement limitées à 10 ou 15 ans. Cette limitation dépend évidemment de l’âge du vendeur ainsi que de l’importance du bien vendu. Le vendeur bénéficie, comme pour le viager, d’un droit d’usage et d’habitation sa vie durant.

A l’heure actuelle les ventes à termes souffrent de la même manière que les ventes en viager. Ces deux opérations de long terme subissent les contrecoups de la crise immobilières et financière.

Selon vous, quelles seraient les conditions d’une reprise du marché du viager ?

Hervé Lapous : La lucidité des vendeurs sur la crise financière et immobilière est importante pour que l’on puisse mener à bien notre mission. Les vendeurs ne doivent pas se laisser abuser par des offres de ventes alléchantes complètement irréalisables, par des officines venues depuis peu sur le marché du viager. La reprise n’aura pas lieu tant que les capacités d’investissement des acquéreurs potentiels ne sont pas reconstituées et tant que les prix proposés ne respecteront pas les proportions d’une vente en viager.

Nous renouvelons l’appel que nous adressons régulièrement aux pouvoirs publics, il serait possible de soutenir le marché du viager en défiscalisant une partie des mensualités quand l’acquéreur s’engage sur le long terme avec un vendeur relativement jeune (avant 75 ans). Dans un contexte de déséquilibre démographique et d’allongement de la durée de vie, ce serait une mesure de nature à soutenir l’effort d’épargne de long terme tout en améliorant le niveau de vie des retraités.

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