Le viager avec paiement à durée limitée (Les Echos- 22 juin 2005)

La rédaction web des Echos – 22 juin 2005

Viagers Lapous, un spécialiste du viager immobilier, propose un système d’acquisition en viager où l’acquéreur n’est plus piégé pendant vingt ans, trente ans ou plus.

Le viager consiste à vendre un bien dont la valeur sera payée au fur et à mesure par une rente viagère mensuelle ou trimestrielle versée jusqu’au décès du vendeur. Mais si l’espérance de vie théorique d’une personne de 75 ans est, en moyenne, de 13 ans, en pratique, elle peut être du double. Car les personnes qui vendent en viager sont en bonne santé et elles vivent, généralement, plus longtemps que la moyenne statistique générale ! Les acheteurs sont alors obligés de supporter le paiement des rentes pendant de longues années. Résultat : si les vendeurs en viager sont nombreux, les acquéreurs, eux, se font tirer l’oreille. Hervé Lapous propose une vente en viager dans laquelle la durée de versement est limitée dans le temps. Il en résulte pour l’acheteur un certain confort, puisqu’il ne s’expose plus au risque de payer pendant des décennies une rente : il connaît le coût financier de son viager. Quant au vendeur, percevoir une rente pendant une durée limitée lui offre l’avantage de recevoir un montant plus important au départ.

La vente à terme, telle que la réalise Hervé Lapous (*), consiste à déterminer un nombre de mensualités limitées dans le temps, perçues par le vendeur, mais supérieures au montant d’un rente viagère qu’il aurait reçue s’il avait choisi de vendre en viager. Le vendeur bénéficie en général d’un droit d’usage et d’habitation à vie. S’il décède avant le terme des paiements, ses héritiers reçoivent la mensualité jusqu’à l’échéance prévue. A la différence de la rente viagère qui est imposée, les mensualités d’une vente à terme ne le sont pas, celles-ci n’étant pas considérées par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. Le montant des mensualités est indexé sur l’indice du coût de la construction. Les garanties sont les mêmes que pour le viager : une hypothèque de premier rang assortie d’un privilège de vendeur et d’une action résolutoire, ce qui permet en cas de non paiement de la mensualité par l’acheteur, d’annuler la vente et de permettre au vendeur de récupérer la pleine propriété de son bien. Le contrat doit, de la même façon, comporter une clause d’augmentation de la mensualité en cas de libération des lieux par le vendeur avant le terme des paiements prévu au contrat. Ce genre d’acquisition est appelé à se développer « du fait des prix exorbitants de l’immobilier qui limite de plus en plus l’accession à l’immobilier, au titre de placement et de produit financier comme c’était le cas il y a trente ans », plaide Hervé Lapous.

Une certitude pour l’acquéreur

Pour l’acheteur, contrairement au viager, son acquisition ne présente aucun aléa financier. Il connaît dès l’acquisition son prix de revient. De plus, en général, les vendeurs ont de 70 à 80 ans maximum, ce qui permet de diluer dans le temps la valeur de l’acquisition du bien, et rend, de ce fait, l’acquisition très attractive contrairement au viager où les rentiers sont en général plus âgés et le coût d’acquisition bien plus élevé. « Cette formule peut permettre aux acquéreurs de se constituer à moindre coût un patrimoine immobilier familial, sans impôt, sans souci de gestion et elle peut de surcroît favoriser la transmission de patrimoine au travers de SCI en évitant les droits de succession ou en les diminuant considérablement selon l’importance de leurs acquisitions », affirme Hervé Lapous, pour qui « l’achat en viager ou en vente à terme est un placement financier. L’acheteur doit avoir un profil d’investisseur et non d’utilisateur. Cette démarche doit le conduire à s’intéresser à des biens situés dans des quartiers qui ne sont pas forcément ceux dans lesquels il habiterait. De même, peuvent être intéressants des biens situés dans des quartiers populaires appelés dans l’avenir à de très fortes plus-values, contrairement aux quartiers de la capitale, déjà très chers ».

Bernard Le Court