Le viager immobilier, y avez-vous songé- (Gestion de Fortune Janvier 2009)

Alors que le système français des retraites par répartition connaît ses limites, le souci de maintenir son niveau de vie au moment de la retraite est tout à fait légitime. Pour les personnes en activité qui souhaitent appréhender l’avenir en toute sérénité ou pour celles déjà retraitées désirant améliorer leur pouvoir d’achat, le viager immobilier peut constituer une opportunité.

Réserve du droit d’usage et d’habitation

Le viager immobilier est une vente sur mesure. En effet, il existe deux types de viager, libre et occupé. Pour ce dernier, le vendeur opte soit pour l’usufruit soit pour le droit d’usage et d’habitation. Dans la pratique, le viager occupé avec réserve d’usufruit est quasi inexistant. L’usufruit est un droit réel qui permet à l’usufruitier d’avoir un droit de jouis¬sance indirect, il peut alors très bien consentir un bail et encaisser les revenus générés par le bien. L’usufruitier peut conclure sans l’intervention du nu-propriétaire un bail d’une durée inférieure à neuf ans (à l’exception des baux commerciaux). On imagine très bien le désarroi de l’acquéreur au décès du débirentier qui ne peut pas jouir de son bien, celui-ci étant occupé par le locataire.

C’est la vente en pleine propriété grevée d’un droit d’usage et d’habitation qui convient le mieux aux investisseurs puisque ce droit personnel est incessible. Toutefois, » les parties doivent insérer dans le contrat de vente une clause précisant qu’en cas de renonciation du droit d’usage et d’habitation par le crédirentier, le montant de sa rente viagère se verra appliquer une augmentation de 30 %. » indique Hervé Lapous directeur de Viagers-Lapous à Paris.

Les investisseurs et plus couramment les primo-accédants sont largement intéressés par le viager libre puisqu’ils jouissent du bien immédiatement. En contrepartie, ils s’engagent à verser une rente plus élevée de l’ordre de 25 % environ. « Ce contrat est peu fréquent, il représente environ 1% du marché » commente Hervé Lapous. Mais il se rencontre de plus en plus. Il concerne souvent des appartements de petite surface en location ou des rési¬dences secondaires dont les propriétaires ne veulent plus assumer la gestion.

Le risque majeur pour l’investisseur est de devoir payer les arrérages des rentes pendant une durée bien supérieure à l’espérance dévie escomptée au moment de la signature de l’acte. Tout le monde se souvient de la doyenne et crédirentière Jeanne Calment qui a pu bénéficier d’une rente jusqu’à l’âge de 122 ans… Pour mutualiser le risque, les professionnels conseillent d’investir dans plusieurs viagers immobiliers.

Il arrive que le débirentier n’ait plus les moyens d’assumer ses engagements ou que le crédirentier vive plus longtemps que prévu. Le contrat peut alors contenir une clause dite de rachat permettant au débirentier de s’affranchir des arrérages en versant un capital à une compagnie d’assurance. La rente devient alors financière. Elle ne sera pas indexée mais revalorisée selon les performances de la compagnie et en tenant compte du taux technique ayant permis initialement de calculer la rente.

Le contrai doit être équilibré

L’achat en viager peut répondre aux attentes des personnes qui ont comme préoccupation de protéger le conjoint survivant. En effet, la rente peut être constituée sur la tête des deux époux dont le versement s’éteint au décès du deuxième. En outre, au décès du premier conjoint, la réversion totale ou partielle est exonérée des droits de succession. Les clauses de réversion totale sont largement utilisées mais bien évidemment plus le taux de réversion est élevé plus la rente initiale est faible.

Il existe des garanties pour protéger le crédirentier en cas de défaillance du débirentier telles que l’inscription du privilège du vendeur à la Conservation des Hypothèques et la clause résolutoire. Cette dernière permet de récupérer le bien dans l’état où il se trouvait au moment de la vente. Étant entendu que le vendeur ne remboursera pas les sommes déjà encaissées.

Le viager face à la crise

La crise de l’immobilier est une aubaine pour le marché du viager. Les vendeurs se retournent vers ce type d’opération après avoir tenté en vain de vendre le bien par la voie classique. Même constat du côté des acquéreurs, qui découragés par le montant de l’investissement et les refus des prêts réfléchissent au viager. Mais ils pourraient attendre une baisse plus prononcée de la valeur des biens immobiliers pour acheter afin d’engranger une plus-value plus intéressante.

Avant de se lancer dans le viager immobilier, il est nécessaire de s’adresser à un spécialiste doté d’une expérience significative. De nombreux vendeurs n’arrivent pas à trouver un acquéreur potentiel en raison d’une mauvaise évaluation du bouquet, qui constitue un versement initial au comptant, et des rentes. Le professionnel doit avoir une approche patrimoniale et s’assurer que la vente en viager est la meilleure solution adaptée à leur situation. Pour Hervé Lapous, « une transaction en viager n’est pas simplement un acte commercial dont l’aboutissement serait une signature chez un notaire. Elle fait intervenir un facteur humain important qui implique une confiance réciproque entre le vendeur et son mandataire qui conseille et assiste son client dans toutes les phases de la transaction ».

Le contrat est équilibré si la fixation de la rente est correcte. Mais il faut l’admettre, son calcul est assez complexe et opaque. Chaque spécialiste applique sa propre méthode. Pour exemple, l’espérance de vie d’une femme de 65 ans est de 21,78 ans si on utilise les tables de mortalité de l’Insee alors qu’elle est de 26,55 ans si on applique les barèmes des assureurs. Selon le législateur, les parties au contrat peuvent convenir elles-mêmes du montant de la rente viagère. Toutefois, si les juges considèrent que le prix est non sérieux, la vente sera annulée. En pratique, la fixation de la rente dépend de plusieurs éléments. 11 faut tout d’abord procédera une expertise du bien pour fixer au mieux sa valeur vénale libre de toute occupation. Pour les viagers occupés, il faut ensuite appliquer à cette valeur un abattement d’occupation qui est fonction de l’âge du vendeur. On obtient alors la valeur occupée qui va servir de base pour calculer le bouquet et le capital à convertir en rente viagère.

La présence ou non du bouquet va influer sur le montant de la rente. Le postulat étant que plus l’âge du vendeur est avancé, plus le montant du bouquet sera élevé. « À partir de 75 ans et pour un seul vendeur, le bouquet peut aller jusqu’à 20 % de la valeur occupée du bien, selon son importance. Au-delà de 85 ans, en couple ou seul, le bouquet peut aller jusqu’à 40% de la valeur occupée du bien, toujours selon son importance» illustre Hervé Lapous. Il faut avoir conscience que les établissements bancaires refusent d’octroyer un prêt pour financer le bouquet. En fait, comme le bien immobilier fait déjà l’objet d’une hypothèque de premier rang, les banques ne peuvent pas se couvrir, l’hypothèque de second rang ne valant rien pour elles. Pour contourner ce refus, l’acquéreur peut garantir le prêt avec un autre bien ou utiliser les droits à prêt du PEL. Par ailleurs, le mon¬tant de la rente à verser va dépendre de l’espérance de vie du vendeur, de la réversibilité ou non de la rente.

Afin de se prémunir contre les effets néfastes de l’érosion monétaire, il doit être prévu une clause d’indexation. Les parties choisissent librement l’indice de référence. Remémorez-vous le film caricatural « Le Viager » réalisé en 1972 par Pierre Tchernia. La rente viagère était indexée sur le cours de l’alu¬minium! Dans la majorité des cas les professionnels conseillent l’indice des prix à la consommation (hors tabac) publié par l’Insee. En l’absence d’une majoration conventionnelle, il faudra pratiquer à la demande du crédirentier une revalorisation légale annuelle en fonction des barèmes fiscaux.